이동이 싸지면
도시의 모양이 바뀝니다

도심의 밀집은 취향이 아니라 이동 비용의 결과였습니다. 사람이 도시 한가운데로 모인 이유는 서로 가까이 있어야 일이 됐기 때문입니다. 그 전제가 흔들리면 도시의 모양도 흔들립니다.

자율주행은 이동의 값을 바꿉니다

2026년 현재 특정 구간에서 운전자 개입이 필요 없는 레벨3 차량의 양산과 주행이 일반화되고 있습니다. 정부는 2027년 레벨4 완전자율주행 상용화를 목표로, 2026년 광주에 자율차 200대를 투입하는 도시 단위 실증에 들어갑니다. 자율주행이 완성되면 통근 한 시간의 의미가 달라집니다. 운전이 노동이 아니게 되는 순간, 거리는 견뎌야 할 시간이 아니라 지불하면 되는 비용으로 바뀝니다.

그러면 중심과 주변의 가격 격차가 좁혀집니다. 주차 면적이 줄고 도로 설계가 바뀌면서 도시 안에서도 쓰임이 달라지는 땅이 생깁니다. 이 변화는 이미 교통축을 따라 먼저 나타나고 있습니다. GTX-B와 GTX-C가 2026년부터 2028년 사이 순차 개통하면서 경기 남부와 북부, 인천 서부가 새로운 주거 중심축으로 떠오르고 있습니다. 자율주행은 그 축을 선로가 놓이지 않은 곳까지 넓히는 일입니다.

사무실은 매일 가는 곳에서 만나러 가는 곳으로

서울 오피스 시장은 총량이 아니라 성격이 바뀌고 있습니다. 2026년 1분기 A급 공실률은 4.0%로 일곱 분기 만에 상승세가 꺾였지만, 2분기에는 대규모 신규 공급으로 6.5%까지 올랐습니다. 도심권역은 올해 약 211,000제곱미터가 새로 들어오며 공실률이 8~10%까지 예상되는 반면, 신규 공급이 없던 강남권역의 초대형 오피스는 0.3%에 머뭅니다. 금융업은 임차를 늘리고 일부 제조업은 면적을 줄이며 수요가 갈라지고 있습니다.

이 숫자들이 말하는 것은 사무실이 필요 없어진다는 뜻이 아닙니다. 매일 출근하는 면적은 줄고, 만나기 위해 가는 공간의 질은 올라간다는 뜻입니다. 넓이로 값을 받던 자산과 이유로 값을 받는 자산이 갈라집니다.

전기가 새로운 입지를 만듭니다

앞 편에서 본 전력 문제가 여기서 땅의 문제가 됩니다. 수도권 계통이 포화되고 지역별 차등 전기요금이 추진되면서, 전력자립도가 높고 용수와 토지를 함께 갖춘 비수도권이 데이터센터 후보지로 떠오릅니다. 산업 입지를 정하는 기준이 항만과 고속도로에서 전력망으로 옮겨 가는 중입니다.

역설 하나

어디서든 일할 수 있게 되면 공간이 덜 중요해질 것 같지만 반대입니다. 장소가 필요에 의한 강제가 아니라 순수한 선택이 되면, 선택받는 장소의 프리미엄은 오히려 커집니다. 그리고 다음 편에서 보듯 몸이 있어야만 성립하는 일들이 남는다면, 그 일이 일어나는 자리는 대체될 수 없습니다.

우리가 보는 투자 지점

첫째, 교통축과 이동 비용이 바뀌며 값이 다시 매겨지는 주변부의 땅입니다. 둘째, 만나는 공간으로 성격이 바뀌는 오피스 자산과 그 전환을 감당할 수 있는 건물입니다. 셋째, 전력과 용수와 토지를 함께 갖춘 데이터센터 부지입니다. 넷째, 사람이 굳이 모일 이유가 되는 장소입니다. 공간은 우리가 오래 다뤄 온 자산이고, 이 변화는 그 위에서 일어납니다.